En los últimos años se ha hablado mucho de hipotecas y de las condiciones que incluyen. Hoy vamos a tratar de esclarecer un poco las dudas sobre las tristemente famosas cláusulas suelo y techo.

Como punto de partida tenemos que tener bien claro los conceptos básicos del préstamo hipotecario, puedes darle un repaso a este artículo, en el que encontrarás toda la información fundamental. La esencia del préstamo hipotecario es que el banco concede una cierta cantidad de dinero, que se debe devolver en los plazos periódicos establecidos y con un cierto tipo de interés, y como respaldo del préstamo, como garantía de cobro, se utiliza el inmueble.

El interés que aplica al banco al importe prestado puede ser fijo, variable o mixto, es decir, puede estar o no sujeto a subidas y bajadas de los tipos de interés.

¿Cómo se establece si los tipos suben o bajan? Los intereses se revisan cada seis o doce meses en relación a un diferencial que habitualmente es el Euribor (Euro Interbank Offered Rate), que es un indicador del interés medio al que se están prestando el dinero entre ellos los bancos europeos. En la mayoría de las hipotecas en España se utiliza como índice el Euribor a un año sumándole los puntos que se acuerden (si compruebas tu hipoteca verás que indica Euribor +X).

Sobre esta variable se aplican las cláusulas suelo y techo. La cláusula techo establece un porcentaje máximo para el interés, de forma que el solicitante esté protegido frente a una eventual subida desproporcionada del Euribor, como ocurrió por ejemplo en 2008. Y la cláusula suelo establece un porcentaje mínimo para el interés, de forma que el banco se garantiza unos intereses mínimos sobre el préstamo.

En principio el sistema parece beneficioso para ambas partes, sobre todo durante un periodo de bonanza económica y sin fluctuaciones especialmente grandes del Euribor (está cambiando constantemente, pero hasta hace unos años las variaciones estaban dentro de límites “normales”). Y hay que decir que las cláusulas en si mismas, contra la opinión general que se ha creado actualmente, no son ilegales, ni perjudiciales.

El problema es que la crisis económica, en la que han tenido un papel fundamental los bancos y los préstamos, ha cambiado la situación enormemente, haciendo que ambas cláusulas cobren una importancia especial, y entonces se ha descubierto que muchas entidades estaban estableciendo límites abusivos, y además no informaban correctamente a los solicitantes. Estos hechos sí que constituyen un delito, y son los que se están analizando y castigando actualmente.

En las situaciones abusivas se han encontrado, por ejemplo, cláusulas techo del 13%. En el pico de 2008 el Euribor alcanzó el 5%, lo que causó que muchas personas (por ejemplo con un interés del Euribor +1, es decir, se enfrentaban a unos intereses del 6%) no pudieran hacer frente a su hipoteca, y sus cláusulas techo no se activaban porque estaban establecidas el un límite desproporcionado. Después de ese pico en 2008,  el Euribor se desplomó llegando a estar por debajo del 1% y sin embargo el interés de los préstamos no descendía porque se había establecido el suelo en un abusivo 3%, y además muchos usuarios se encontraron con que descubrían en ese momento la existencia de esta cláusula suelo, que no les había sido informada en ningún momento.

Las demandas subsiguientes son las que destaparon una situación que afecta a muchísimos clientes de este tipo de servicio bancario, y todavía se está gestionando a través de los juzgados la solución para los afectados.

En una próxima publicación te explicaremos qué debes hacer tanto si ya tienes una hipoteca como si estás pensando en solicitarla o incluso ya estás negociando con el banco, pero como siempre te aconsejamos que solicites asesoramiento profesional, y para cualquier duda ya sabes que puedes contar con los expertos de Retocasa.